Obecně závazná vyhláška č. 30/2001 Sb. hl. m. Prahy

Zastupitelstvo hlavního města Prahy se usneslo dne 20.12.2001 vydat podle §44 odst.3 písm. d) zákona č.131/2000 Sb., o hlavním městě Praze a §33 odst.2 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), tuto obecně závaznou vyhlášku:

Čl. I

Vyhláška č.32/1998 Sb. hl.m.Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhlášky č.39/1999 Sb. hl.m.Prahy a obecně závazné vyhlášky č.1/2001 Sb. hl.m.Prahy, se mění takto:

Textová část

Aktualizovaná cenová mapa navazuje na cenovou mapu stavebních pozemků (dále cenová mapa), vydanou pro území hlavního města Prahy obecně závaznou vyhláškou hlavního města Prahy č. 1/2001 Sb. hl.m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků s účinností od 1. 2. 2001. Touto vyhláškou se mění vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. města Prahy ve znění vyhlášky č.39/1999 Sb. hl. města Prahy. K této cenové mapě se Ministerstvo financí vyjádřilo a příslušná vyhláška hlavního města Prahy byla intimována v Cenovém věstníku Ministerstva financí České republiky.

Během roku 2001 byly v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen ”zákon o oceňování majetku”) do dosavadní cenové mapy doplněny nové ceny stavebních pozemků zjištěné dle § 10 odst. 2 a 3 citovaného zákona. Dále došlo k aktualizaci skupin stavebních pozemků v souvislosti se změnami jejich využití i vybavenosti. V návaznosti byla aktualizována textová část cenové mapy.

Významné doplnění aktualizované cenové mapy pro rok 2002 představuje ocenění vybraných stavebních pozemků v katastrálních územích Nové Město, Staré Město, Josefov, Hradčany a Malá Strana.

Cenová mapa je již třetím rokem zpracována na tiskovém výstupu z digitální mapy Prahy, který obsahuje hranice parcel a hranice katastrálních území a je udržován hlavním městem Prahou. Digitální cenová mapa je z hlediska polohopisu přesnější a je tak možno doplňovat zejména nová územní rozhodnutí, tedy pozemky z tohoto titulu určené k zastavění, jakož i automatizovaně přenášet nově sjednané ceny pozemků, což přispívá ke zkvalitnění zpracování další aktualizace cenové mapy. Využití digitálního mapového podkladu a transformace cenové mapy do digitální podoby odstartovala také proces podrobnějšího členění tzv. obdobných skupin pozemků. To bude v dalších aktualizacích pokračovat, neboť cílem je vymezení co nejmenších skupin obdobných pozemků.

2.1.2 Textová část cenové mapy

Praha je správním, administrativním a kulturním centrem České republiky. Současně tvoří Praha vzhledem k počtu obyvatel i ekonomickému potenciálu hospodářské centrum celého státu. Z tohoto pohledu je významná koncentrace kvalifikovaných pracovních sil jak v oblasti podnikové sféry, tak v oblasti vědy, výzkumu a školství.

Praha má 57 městských částí a 112 katastrálních území. V Praze žilo podle předběžných výsledků sčítání lidu k 1. 3. 2001 1 154 621 trvale bydlících obyvatel. Ovšem k tomuto počtu je nutno připočíst 110 tisíc osob, které dojíždějí do Prahy ze zaměstnáním, dále 60 tisíc cizinců s trvalým nebo přechodným pracovním pobytem, více než 30 tisíc dojíždějících nebo ubytovaných mimopražských studentů a dalších více než 100 tisíc osob pobývajících v Praze.

S účinností od 1. 1. 2000 se Praha stala v rámci nového územně správního členění republiky samostatným krajem. Zároveň je sídlem správních orgánů a institucí Středočeského kraje, jehož velká část, zejména okresy Praha – východ a Praha – západ, vytváří s Prahou prostor s navzájem se ovlivňujícími vazbami.

Praha má významné zastoupení objektů pro administrativu, obchod a dále nemovitosti, které jsou svojí funkcí spojeny se službami cestovnímu ruchu. Jako spádové město oblasti je Praha významnou křižovatkou silniční a železniční dopravy a východiskem regionální hromadné dopravy. Město leží na tahu mezinárodních silnic E 50, E 55, E 65 (dálnice D1), E 67 (dálnice D11), E 50 (dálnice D5), (E 55 (dálnice D 8), E 48 (silnice R 6) a E 65 (silnice R 10). Tato silniční propojení na území Prahy velmi významně ovlivňují atraktivitu pozemků. Stejně jako je Praha silničním uzlem území Čech, je také důležitým železničním uzlem s Hlavním nádražím prakticky v centru města a dalšími nádražími, z nichž Masarykovo je umístěno v samém jádru města a celá řada dalších se nachází poblíž lokálních center města.

Věková struktura obyvatelstva v Praze

Celkový vývoj nezaměstnanosti nezaznamenává v Praze ani v celém regionu výraznější výkyvy a pohybuje se hluboko pod celostátním průměrem.

K nejvýznamnějším rozvojovým prostorům města podle územního plánu hl. města Prahy patří Západní Město, Jihovýchodní Město, Barrandov, Maniny, Černý Most, Dolní Počernice, Březiněves, Dolní Chabry, Vinoř-Satalice-Třeboradice, Letňany-Kbely, Horní Počernice, Klánovice, Újezd nad Lesy, Zličín, Radotín, Lipence, Nebušice, Lysolaje, Suchdol, Písnice, Kunratice a další. Podstatná část těchto rozvojových prostorů bude využita pro funkci bydlení.

Cenová mapa postihuje diference mezi cenami pozemků v obcích a umožňuje jednoduché zjišťování cen jednotlivých pozemků. Cenová mapa je zpracována v souladu se zákonem o oceňování majetku.

Základem cenové mapy jsou konkrétní sjednané ceny stavebních pozemků (dále pozemků) obsažené v kupních smlouvách.

Při zpracování cenové mapy se vycházelo z rozboru pozemků z hlediska jejich charakteristik a sjednaných cen. Ceny těchto pozemků jsou dále porovnávány s obdobnými pozemky podle § 10 odst. 3 zákona o oceňování majetku. V cenové mapě jsou graficky vymezeny obdobné pozemky. Pozemky jsou navzájem porovnatelné podle účelu užití, polohy na území města a stavební vybavenosti.

Takto vymezené pozemky jsou oceněny porovnáním se sjednanými cenami obdobných pozemků na základě zpracovaného rozboru. Pozemky, u nichž nelze provést porovnání s obdobnými pozemky, zůstávají v cenové mapě neoceněny a ocení se podle § 23 vyhlášky č. 279/1997 Sb.ve znění pozdějších předpisů. V Praze zůstávají cenovou mapou zpravidla neoceněny některé pozemky veřejné správy, školství, kultury, zdravotnictví, bezpečnosti, obrany, komunikací a dalšího technického vybavení. Vesměs jde o pozemky, kde nebyl zjištěn jejich prodej, resp. je nebylo možno ocenit na základě zjištěných cen obdobných porovnatelných pozemků.

Prvním krokem aktualizace cenové mapy bylo opětovné doplnění analytického výkresu v hranicích správního území města.

Výkres byl vyhotoven ve 132 mapových listech v měřítku 1: 5000 a 15 mapových listech v měřítku 1: 2 500 a do výkresu byly promítnuty následující podklady:

- nejvýznamnější liniové zdroje hluku (podél komunikací nad 65 dB)

- chybějící odkanalizování zastavěného území

- chybějící zásobování vodou z veřejného vodovodu

- vybraná územní rozhodnutí

- stavební uzávěry

- klima (imisně nejzatíženější plochy, tzv. zóna D)

- biokoridory, chráněná území, přírodní parky (podle ÚSES)

Dále byl v rozborových mapách aktualizován účel využití jednotlivých skupin pozemků. Takto byly například označeny změny u pozemků zastavěných bytovými nebo rodinnými domy, pozemků sloužících výrobě s bližší specifikací, např. název závodu ap. U rozsáhlejších ploch s objekty komerčního charakteru je rovněž označena specifikace např. obchod, hotel, administrativa, apod. Obdobně jsou aktualizovány a popsány i ostatní druhy využití - např. plochy sloužící školství, zdravotnictví, kultuře, technickému vybavení, apod.

V území centra byly doplněny další údaje zpřesňující druh zástavby na vyhodnocovaných pozemcích. U každého objektu byl zdokumentován počet podlaží, způsob využití přízemí a dalších pater, pošty bytů a organizací jakož i klasifikace stavebního stavu.

Aby bylo možno vymezit obdobné pozemky za účelem stanovení jejich vzájemné porovnatelnosti, byly zohledněny změny z hlediska jejich polohy, vybavenosti infrastrukturou a funkce, která je jedním z rozhodujících faktorů při vytváření tržního mikroklimatu v graficky vymezeném území.

Za tímto účelem byl u jednotlivých graficky vymezených obdobných pozemků aktualizován popis jejich rozhodujících vlastností. Tyto vlastnosti jsou převzaty zejména z analytických výkresů, z nového územního plánu (platného od 1.1.2000 včetně jeho změn), ale i z dalších místních šetření. Rovněž byly zohledněny informace v rámci podrobnějšího šetření v centru města.

Východiskem této kapitoly je znění zákona č. 151/1997 Sb., § 10, odst.2, 3 zákona o oceňování majetku. Stavební pozemky v cenové mapě jsou oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Pokud nebyly při zpracování této cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků k dispozici nebo je nebylo možno použít, protože již neodpovídaly úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků v období aktualizace cenové mapy, byly zjištěny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v hl. m. Praze. Při porovnání se vycházelo ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku.

V rámci aktualizace byly údaje o nových prodejích pozemků čerpány z podkladů Katastrálního úřadu Praha - město a byly rovněž doplněny údaji o prodejích pozemků z vlastnictví hlavního města Prahy. Tímto způsobem byla v reálném čase rozšířena množina sjednaných cen, které byly uplatněny při aktualizaci ocenění

Před konečným oceněním byly z ocenění vyloučeny ceny těch pozemků, které se zřetelně vymykají úrovni převažujících cen u porovnatelných pozemků. Takto bylo zamezeno zkreslení cenových údajů.

Na základě popsaných činností pak byla provedena aktualizace ocenění v cenové mapě. Pro všechny graficky vymezené skupiny pozemků, kde byla použita sjednaná cena, jakož i pro všechny obdobné graficky vymezené skupiny parcel, je v cenové mapě zapsána jejich cena s doplněním o jednoznačnou identifikaci vymezeného území, která slouží vnitřní potřebě pořizovatele a usnadňuje orientaci veřejnosti.

Východiskem jsou statistická data získaná na katastrálním úřadě. Jednotlivé údaje jsou přehledně uvedeny v příloze ve formě součtu jednotlivých katastrálních území (celkem 112 k. ú. v Praze).

Předmětem ocenění v cenové mapě byly stavební pozemky, které se v převážné většině nachází v kategorii tzv. zastavěné plochy. Z tohoto pohledu tyto pozemky tvoří pouhých 10 % (s ostatními plochami 45 %) rozlohy správního území města. Důvodem je zejména velká rozloha intenzivně využívané zemědělské půdy v katastrálních územích venkovských sídel začleněných do správního území města. Na druhé straně z pohledu počtu parcel je dominantní podíl parcel klasifikovaných jako zastavěná plocha, která činí 45 % (spolu s parcelami ostatních ploch 72 %). Důvodem je mnohem větší členitost zastavěných ploch a menší průměrná plocha parcel.

V oblasti zastavěných ploch je významný zejména podíl bydlení, který činí z hlediska rozlohy 52 % a z hlediska počtu parcel dokonce 67 % všech zastavěných ploch.

Z tzv. ostatních ploch podléhají ocenění pouze některé pozemky, především tvořící jednotný funkční celek se stavbou. Toto vymezení se týká zejména zeleně v zástavbě. Ze struktury ostatních ploch vyplývá, že podíl dálnic, silnic, ostatních komunikací a dopravních ploch a ploch manipulačních představuje 41 % veškerých výměr a 41 % parcel tzv. ostatních ploch. Zbývající část je pak dle katastrální statistiky značně druhově diferencována.

Pro potřeby ocenění cenovou mapou bylo ve správním území města (mimo centrum) lokalizováno celkem 8341 skupin obdobných pozemků. Z tohoto počtu bylo ocenění provedeno v 64 %, tj. 5304 skupinách. Znamená to, že v těchto skupinách obdobných pozemků byla uplatněna sjednaná prodejní cena pozemku, nebo došlo k ocenění na základě porovnání.

Velký nárůst skupin pozemků je vyvolán jednak územními změnami – vydaná územní rozhodnutí – a dále i skutečnosti, že v této aktualizaci pokračoval trend zpřesňování a zmenšování oceňovaných skupin pozemků.

Oproti dosavadním cenovým mapám ve srovnatelném území pokračuje nárůst počtu vymezených skupin pozemků (CMP1999: 7 672, CMP2000: 7 786, CMP2001: 8 111, CMP 2002: 8 341).

Následující tabulka poskytuje srovnání mezi celkovými počty zastavěných parcel a jejich strukturou ve městě s diferenciací podle lokalizovaných oceňovaných skupin obdobných stavebních pozemků. Struktura oceňovaných skupin pozemků je mnohem členitější, zde však z důvodu srovnatelnosti se statistikou katastrálních území došlo k záměrné agregaci.

Pozn.:

Pokud jde o porovnatelnost pozemkového trhu s jinými městy České republiky, z provedené analýzy vyplývá, že celoplošně není možno hlavní město Prahu porovnávat s jiným městem republiky. Je možno porovnávat některé segmenty trhu, zejména pak pozemky určené k výstavbě objektů průmyslového charakteru.

Pro rozbor trhu s nemovitostmi ve vztahu ke zpracování dosavadní cenové mapy zpracovatelé získali informace o 13 400 pozemcích prodaných v letech 1994 až 2000. K těmto údajům přibylo dalších 2 300 prodejů v letech 2000 až 2001. Toto sestavení přehledu, který zahrnoval i doplňující charakteristiky prodejů, umožňuje postupně provést objektivnější analýzu trhu s pozemky. Celkově se ukazuje, že tento rozsah neustále aktualizovaných údajů je postačující pro kvalitní zpracování cenové mapy v rozsahu území města Prahy. Pozemky prodané v období let 1990 až 1993 nejsou v cenové mapě zohledněny, neboť jde o údaje zastaralé a zároveň o údaje odpovídající období nerovnovážného vývoje trhu s nemovitostmi.

Z dosavadních zjištění se potvrzuje, že trh s nemovitostmi z hlediska nabídky a poptávky v Praze není ovlivňován obdobnými faktory jako trh ve stotisícových a větších městech v celé republice a je možno objektivně konstatovat, že intenzita prodejů vybraných typů pozemků přesahuje rozsah obchodování s pozemky v dalších městech České republiky jako jsou Brno, Olomouc, České Budějovice apod. Toto zjištění se opírá o analyzovaný vzorek prodejů s vyloučením evidentně spekulativních nákupů pozemků, které prokazatelně nevedly ani po několika letech k realizaci výstavby.

Mezi zobecnitelné závěry, které vyplývají z porovnání dosavadního vývoje trhu s pozemky, patří zejména:

Tento rozbor se opírá o vyhodnocení s využitím nového statistického vzorku 2 300 prodaných pozemků získaných na území města v letech 2000 až 2001. Oproti minulému období pokračuje nárůst prodejů pozemků, což se odráží v neustálém postupném zpřesňování cenových údajů v mapě.

Analyzovány jsou především souvislosti využití a umístění prodávaných pozemků ve vztahu k jejich cenám.

I v této aktualizaci se potvrzuje, že byla zastavena tendence postupného přibližování průměrných cen ve vnitřním městě a v okrajové části kompaktního města.V posledním roce dochází k mírnému nárůstu průměrných cen ve všech kategoriích polohy. Z hlediska průměrných cen cenová hladina postupně klesá směrem k okrajům města. Průměrné ceny pozemků v území vnitřního a kompaktního města mají nárůst okolo 100 Kč/m² . V okrajových částech se udržuje přibližně loňská cenová úroveň.. Zde presentované výsledky, které vychází ze statistických průměrů, jsou přirozeně velmi zjednodušující, nicméně určitý názor na rozložení atraktivity pozemků přece jen poskytují. Obdobně lze hodnotit i situaci ve vyhodnocení tzv. minimálních a maximálních cen, kde se všeobecně potvrzuje klesající tendence hodnot směrem k okrajům města.

Transparentnost trhu je výrazná v oblasti pozemků sloužících bydlení, kde 89 % skupin obdobných pozemků mohlo být objektivně oceněno. Na jednu skupinu pozemků vymezených k ocenění připadá v průměru 30 parcel zastavěných objekty k bydlení, což je o jednu parcelu méně než v loňské CM. Při vědomí celkového počtu obytných objektů tento údaj dokladuje, že jednotlivá území byla opětovně lokalizována se snahou docílit co nejpřesnějšího vymezení dle účelu využití. V segmentu bydlení dochází k velké různorodosti cen od 310 do 15 160 Kč/m². Cena odvozená váženým průměrem činí u rodinných domů 1990 Kč/m² a u bytových domů 2 300 Kč/m². V nynějším období pokračuje nárůst průměrných cen u pozemků rodinných i bytových domů o 5 %. Rozdílnosti v cenách stále poměrně přesně odráží lokalizační charakteristiky - nejvíce žádány jsou pozemky pro zástavbu rodinnými domy v prolukách současných vilových čtvrtí. Nejlevnější jsou pozemky v okrajových částech města s obtížnou dostupností do centra a nevybavené základní infrastrukturou - především vodou a kanalizací. V oblasti bytových domů na maximální velikost ceny působí zejména ceny dosahované ve vnitřním městě, kde dominuje vliv polohy a možnost využívání bytového objektu i k jiným komerčním účelům. Celkově se zvýšil počet prodejů dosud nezastavěných pozemků určených k bydlení. Rovněž ceny těchto pozemků vykazují stejně jako loni nárůst o více než 10 %.

Průměrné ceny pozemků využitých pro rodinné (RD) a bytové (BD) domy.

U pozemků zastavěných průmyslovými objekty připadá na jednu skupinu obdobných pozemků 4 parcely vedené jako zastavěná plocha. Důvodem je značná rozlehlost areálů a jejich poměrně jednoznačná lokalizace. Rovněž v tomto segmentu mohla být oceněna většina t.j. 71 % skupin pozemků. Důvodem je, že při zjištěných prodejích bylo vždy nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků. Průmyslové plochy mají totiž mnohem homogennější charakteristiky. Většina cen osciluje v průměru kolem 1 480 Kč/m². Minimální ceny 250 Kč/m² jsou spíše výjimkou. Maximální ceny zůstávají ve výši 5 000 Kč/m², u této skupiny pozemků pokračuje zájem investorů o objekty komerčně výnosného charakteru v nynějších výrobních areálech. Ve srovnání s dosavadními cenovými mapami ceny pozemků zastavěných průmyslovými objekty setrvávají v neměnné úrovni. Zdá se, že vzestup průměrných cen podobných pozemků s průmyslovým využitím, který byl v minulosti sledován, je již několik let zastaven.

Situace v prodejích ploch občanské vybavenosti je velmi různorodá. V našem šetření se nachází 243 skupin pozemků ploch komerčně výnosných (např. hotely, administrativní budovy, nákupní centra apod.). Ocenění bylo provedeno v 79 % případů. Prodeje v této oblasti mají tedy poměrně velkou četnost. Průměrná cena se zvýšila z 5 910 na 5 930 Kč/m², cena maximální zůstává 22 090 Kč/m², minimální ceny jsou opět spíše výjimkou. Je třeba zmínit, že pozemky v centru města s vyšší cenovou hladinou jsou vyhodnoceny samostatně. Zajímavý vývoj sledujeme při pohledu na průměrné ceny pozemků výrazně se lišících polohou. Zde u vnitřního města dochází k poklesu asi o 100 Kč/m² a naopak v kompaktním městě je zaznamenán nárůst o 150 Kč/m². Ceny v okrajových územích rovněž narostly o více než 100 Kč/m² . V důsledku těchto změn pokračuje výrazné sbližování cenových relací u komerčně nejvýnosnějších pozemků v kompaktní a okrajové části města.

Obdobná situace z hlediska četnosti prodejů je i u pozemků s objekty s menší ekonomickou výnosností - např. menší obchody, ubytovny, některá sportoviště apod. Na rozdíl od skupiny dříve zmíněných objektů zde průměrná cena dosahuje úrovně 2 390 Kč/m². Oproti minulému období pozorujeme nárůst asi o 100 Kč/m². Oscilace cen k vyšším i nižším hladinám je však výrazná.

U pozemků využitých pro komerční vybavenost je přirozeně velmi silný i vliv polohy. Toto dokládá i přehled průměrných cen.

Zcela specifická zůstává situace v prodejích pozemků sloužících převážně veřejnému zájmu. Protože tyto pozemky prakticky nejsou obchodovány, mohlo být v cenové mapě zaznamenáno asi 20 nových prodejů s odlišnými cenami. V těchto případech je cena ovlivněna převážně využitelností pozemku. Průměrná cena ročně vzrůstá celkem pravidelně o 1 %.

V cenové mapě je přihlédnuto i k využití pozemků pro lokální centra resp. pro smíšené využití komerční vybavenosti a bydlení na hlavních obchodních třídách. U těchto ploch dosahuje průměrná cena hodnoty 3 840 Kč/m². Rozptyl cen je opět ovlivněn polohou - ve vnitřním městě 4 730 Kč/m², v okrajové části kompaktního města 2 040 Kč/m² a v území mimo kompaktní město 1 430 Kč/m². Zatímco v této kategorii je vývoj cen v území za hranicemi vnitřního města nepatrný, v samotném vnitřním městě je ukončeno dosavadní snižování cen, které oproti loňské CM v průměru vzrostly o pouhé 1 %. V oblasti vnitřního města dochází k nepatrnému poklesu průměrných cen, v ostatních územích zaznamenáváme nárůst přibližně o 100 Kč/m².

  Katastrální území Nové Město, Staré Město, Hradčany, Josefov, Malá Strana bylo rozděleno do 92 skupin obdobných pozemků, ke kterým byly dále vyčleněny 484 skupiny jednotlivých parcel k ocenění, z těchto skupin jich bylo 445, tj. 92 % oceněno. Ve velké většině je ocenění provedeno na základě prodeje zjištěného přímo v oceňovaném území. Důsledkem důkladné fragmentace území až na jednotlivé parcely je, že v některých případech došlo u obdobných téměř sousedících pozemků k prodejům za různé ceny. Cenová mapa však i tyto skutečnosti respektuje a využívá při ocenění.

Následující tabulka udává základní statistické výsledky ocenění centra města ( Kč/m²):

  A2 území vysoké atraktivity, např. Mostecká, Betlémské Nám., Lazarská

A3 zbývající část centra, např. Valdštejnská, Bartolomějská, Dlouhá

Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2002.

Ing.arch. Jan K a s l

primátor hl.m. Prahy

Ing. Petr Š v e c

náměstek primátora hl.m. Prahy